Assurance PNO : guide du propriétaire non occupant

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) protège le bailleur contre les risques liés à son bien immobilier locatif. Obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014, elle couvre les sinistres survenant pendant la vacance locative et les défauts d’assurance du locataire. En 2026, avec 7,4 millions de logements locatifs privés en France, l’assurance PNO concerne un propriétaire sur quatre.

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

La réponse dépend du type de bien et de sa situation.

En copropriété : obligatoire

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire (occupant ou non) de souscrire une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile. Cette obligation vise à garantir que les copropriétaires puissent faire face aux conséquences d’un sinistre affectant l’immeuble.

Le syndic peut demander chaque année la justification de cette assurance. En cas de défaut, le syndic peut souscrire une assurance pour le compte du copropriétaire défaillant et lui facturer la prime.

Hors copropriété : recommandée

Pour un propriétaire de maison individuelle louée, l’assurance PNO n’est pas légalement obligatoire. Cependant, elle est fortement recommandée pour se protéger contre les sinistres survenant :

• Pendant la vacance locative (aucun locataire dans les lieux)
• En cas de défaut d’assurance du locataire
• Pour des dommages liés à un vice de construction ou un défaut d’entretien

Ce que couvre l’assurance PNO

L’assurance PNO offre une protection adaptée aux risques spécifiques du propriétaire bailleur.

Garanties de base

• Responsabilité civile propriétaire : couvre les dommages causés aux tiers par un défaut d’entretien, un vice de construction ou un élément de l’immeuble (chute de tuile, balcon défectueux)
• Incendie, dégât des eaux, explosion : protection des murs et parties privatives
• Catastrophes naturelles et technologiques : couverture obligatoire dans tout contrat MRH
• Vacance locative : couverture des sinistres entre deux locataires

Garanties complémentaires

• Recours des locataires : protège le propriétaire si le locataire engage sa responsabilité pour un vice du logement
• Garantie mobilier de location : couvre les meubles fournis dans un logement meublé
• Protection juridique : prise en charge des frais de procédure en cas de litige avec le locataire
• Perte de revenus locatifs : indemnisation si un sinistre rend le logement inhabitable

Le prix de l’assurance PNO en 2026

Le coût de l’assurance PNO dépend de plusieurs facteurs.

Facteurs de tarification

• La surface du logement : plus le bien est grand, plus la prime est élevée
• La localisation : les zones urbaines et les zones à risque (inondation, sismicité) coûtent plus cher
• Le type de bien : appartement en copropriété ou maison individuelle
• Le niveau de garanties : formule basique (RC seule) ou formule complète
• La valeur du bien et du mobilier (pour les meublés)

Tarifs indicatifs

PNO et assurance du locataire : qui couvre quoi ?

La coexistence de l’assurance PNO et de l’assurance habitation du locataire crée un double niveau de protection. Chaque contrat intervient dans des situations distinctes.

L’assurance du locataire couvre

• Sa responsabilité locative (dommages au logement de son fait)
• Ses biens personnels
• Sa responsabilité civile vie privée
• Les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion)

L’assurance PNO du propriétaire couvre

• Les sinistres pendant la vacance locative
• Les dommages non couverts par l’assurance du locataire
• La responsabilité du propriétaire pour vice de construction
• Le recours du locataire contre le propriétaire

En cas de sinistre : qui intervient ?

En cas de dégât des eaux par exemple :

• Si le locataire est dans les lieux et le sinistre vient de son usage : l’assurance du locataire intervient
• Si le sinistre vient d’un défaut de l’immeuble (canalisation vétuste) : l’assurance PNO du propriétaire intervient
• Si le logement est vacant : seule l’assurance PNO couvre

La fiscalité de l’assurance PNO

L’assurance PNO est un avantage fiscal pour les propriétaires bailleurs.

Déductibilité des primes

Au régime réel d’imposition des revenus fonciers, la totalité des primes d’assurance PNO est déductible (article 31 du Code Général des Impôts). Sont déductibles :

• La prime annuelle de base
• Les primes des garanties complémentaires (GLI, protection juridique)
• Les éventuelles majorations ou franchises payées

Impact fiscal concret

Pour un propriétaire dans la tranche d’imposition à 30 %, une prime PNO de 140 EUR/an génère une économie d’impôt de 42 EUR (30 % × 140 EUR), plus 24 EUR d’économie de prélèvements sociaux (17,2 % × 140 EUR). Le coût réel de l’assurance PNO descend donc à environ 74 EUR/an.

Comment choisir son assurance PNO ?

Les critères de choix

1. Le niveau de couverture : RC seule (obligatoire en copropriété) ou formule complète (recommandé)
2. La garantie vacance locative : indispensable pour les biens locatifs
3. Le montant des franchises : attention aux franchises élevées qui réduisent la prime mais augmentent le reste à charge
4. Les exclusions : lisez attentivement les exclusions de garantie (vétusté, travaux non déclarés)
5. La garantie recours des locataires : protège contre les actions du locataire

PNO et GLI : deux contrats complémentaires

L’assurance PNO protège le bien. La garantie loyers impayés (GLI) protège les revenus. Les deux sont complémentaires et souvent proposées ensemble par les assureurs.

Pour un panorama complet de l’assurance propriétaire, consultez notre guide dédié. Et pour comparer les offres du marché, utilisez notre comparatif d’assurance habitation.

Questions fréquentes