Loi ALUR et assurance : obligations pour 2026

La loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n°2014-366) a instauré une obligation d’assurance responsabilité civile pour tout copropriétaire et pour le syndicat des copropriétaires. Elle a également renforcé l’obligation d’assurance du locataire et permis au bailleur de souscrire une assurance pour compte. Ces dispositions restent pleinement applicables en 2026. Pour une vue d’ensemble, consultez notre guide de la réglementation assurance en France.

Qu’est-ce que la loi ALUR et quelles obligations d’assurance impose-t-elle ?

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), portée par la ministre Cécile Duflot, a profondément réformé le droit du logement en France. Parmi ses 177 articles, plusieurs dispositions concernent directement l’assurance habitation. L’objectif du législateur était double : protéger les occupants des logements et sécuriser les copropriétés contre les défauts de couverture.

Les trois piliers assurance du texte ALUR

Le texte ALUR introduit ou renforce trois obligations d’assurance principales :

• Article 58 : création de l’obligation d’assurance pour les copropriétés (modifie l’article 9-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)
• Article 2 : renforcement de l’obligation d’assurance du locataire (modifie l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)
• Article 1 : possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour compte en cas de défaillance du locataire

Selon le ministère du Logement, environ 95 % des copropriétés françaises disposaient déjà d’une assurance volontaire avant 2014, mais environ 38 000 copropriétés restaient sans couverture. L’obligation ALUR visait précisément ces situations résiduelles à haut risque.

Entrée en vigueur et articulation avec les autres textes

Les dispositions d’assurance de la loi ALUR sont entrées en vigueur le 27 mars 2014, au lendemain de la publication au Journal officiel. Elles s’articulent avec :

• La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
• La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs
• Le Code des assurances (articles L.112-1 et suivants)
• La loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a précisé certaines modalités d’application

Quelles sont les obligations du bailleur (propriétaire) selon la loi ALUR ?

La loi ALUR a renforcé les obligations du propriétaire bailleur sans pour autant créer une obligation générale d’assurance habitation. Le régime applicable dépend de la situation du bien : copropriété ou non, loué ou vacant.

Le bailleur en copropriété : obligation d’assurance responsabilité civile

Tout copropriétaire non occupant (bailleur) doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile, en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette obligation concerne les dommages que le logement pourrait causer aux parties communes, aux voisins ou à des tiers. En pratique, la plupart des bailleurs souscrivent une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) complète, couvrant également les dommages au bâtiment et la vacance locative.

Le bailleur hors copropriété (maison individuelle louée)

Hors copropriété, le dispositif ALUR n’impose aucune assurance spécifique au bailleur. Ce dernier reste libre de s’assurer ou non, mais l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) recommande fortement la souscription d’une PNO. En cas de sinistre affectant le locataire sans que son assurance ne couvre le dommage, le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée sans limite.

L’assurance pour compte du locataire défaillant

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, permet au bailleur de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs pour le compte d’un locataire qui n’aurait pas justifié de sa propre assurance. Cette faculté, qui ne concerne que la location nue de résidence principale, répond à un problème récurrent : environ 4 % des locataires ne justifient pas de leur assurance à l’entrée dans les lieux ou cessent de la renouveler (source : FNAIM, enquête sur le parc locatif privé 2024).

Quelles sont les obligations du locataire renforcées par la loi ALUR ?

L’obligation d’assurance du locataire est antérieure à la loi ALUR : elle figure à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz. Le texte de 2014 n’a pas créé cette obligation, mais il l’a renforcée et a prévu les conséquences de son non-respect.

Le périmètre de l’obligation d’assurance du locataire

Le locataire d’un logement loué à titre de résidence principale (nue ou meublée depuis la loi ALUR) doit s’assurer contre les risques locatifs, à savoir :

• L’incendie
• Le dégât des eaux
• L’explosion

Cette couverture minimale est appelée assurance risques locatifs. En pratique, la majorité des locataires souscrivent une multirisque habitation plus large, incluant également le vol, la responsabilité civile et les dommages aux biens personnels. Pour en savoir plus, consultez notre guide de l’assurance habitation locataire.

Justification obligatoire lors de la remise des clés

Le locataire doit remettre au bailleur une attestation d’assurance lors de la signature du bail et à chaque renouvellement annuel. Cette attestation est gratuite et délivrée par l’assureur. En 2026, environ 88 % des locataires fournissent cette attestation dans les délais, selon une enquête FNAIM auprès des administrateurs de biens.

Conséquences du défaut d’assurance pour le locataire

Depuis la réforme ALUR, le bailleur dispose de trois options face à un locataire non assuré :

1. Résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’une clause résolutoire figure au contrat
2. Souscription d’une assurance pour compte (dispositif ALUR), avec récupération du coût auprès du locataire
3. Simple mise en demeure suivie d’un suivi contentieux si nécessaire

Avant la loi ALUR, seule la première option existait, ce qui conduisait souvent à des situations conflictuelles. Le dispositif d’assurance pour compte a permis de désamorcer de nombreux contentieux et de maintenir les locataires dans leur logement tout en sécurisant la couverture.

Quelle obligation d’assurance pour les copropriétés ?

L’article 58 de la loi ALUR est l’une des dispositions les plus emblématiques du texte en matière d’assurance. Il impose une double obligation : l’une pour le syndicat des copropriétaires, l’autre pour chaque copropriétaire individuellement.

L’obligation du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété, en application de l’article 9-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette assurance couvre :

• Les dommages causés aux tiers par les parties communes (chute d’un élément de façade, défaut d’entretien)
• Les dommages causés par les services communs (ascenseur, chaufferie collective)
• La responsabilité civile du syndic dans l’exercice de ses fonctions

L’obligation individuelle de chaque copropriétaire

Chaque copropriétaire, qu’il occupe son lot ou le mette en location, doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. Cette assurance couvre les dommages que le logement (parties privatives) pourrait causer aux voisins, aux parties communes ou à des tiers. Pour un propriétaire occupant, cette garantie est systématiquement incluse dans la multirisque habitation. Pour un bailleur, elle figure dans l’assurance PNO.

Le rôle du syndic dans le contrôle de l’obligation

Le syndic de copropriété est chargé de veiller au respect de l’obligation d’assurance par chaque copropriétaire. En pratique, il collecte les attestations d’assurance lors de l’assemblée générale annuelle. Selon le dernier rapport de la FNAIM, environ 88 % des syndics professionnels tiennent un registre à jour des attestations. Pour les copropriétés gérées bénévolement, ce taux chute à 65 %.

Quelles obligations pour le propriétaire non occupant (PNO) ?

Le cas du propriétaire non occupant (PNO) mérite un traitement spécifique, car la loi ALUR a clarifié son régime juridique. Deux situations coexistent selon que le bien se situe en copropriété ou non.

PNO en copropriété : obligation ALUR

Le propriétaire non occupant d’un lot en copropriété est soumis à l’obligation d’assurance de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, même si le logement est occupé par un locataire. La raison est simple : le locataire n’est tenu de s’assurer que contre les risques locatifs, ce qui ne couvre ni les dommages structurels ni certaines responsabilités du propriétaire. La garantie PNO vient combler ces zones d’ombre.

PNO hors copropriété : obligation facultative mais recommandée

En maison individuelle louée (hors copropriété), la loi ALUR n’impose aucune assurance au bailleur. Toutefois, l’exposition financière reste significative : en cas de vacance locative, de vice caché affectant le bâti ou de défaillance de l’assurance du locataire, le propriétaire supporte seul les conséquences financières. En 2026, le coût moyen d’une PNO s’établit entre 105 et 220 EUR par an selon la surface et la localisation (source : baromètre LeLynx 2026).

Articulation PNO, assurance du locataire et assurance du syndicat

Les trois contrats sont complémentaires et couvrent des risques distincts. Le tableau ci-dessous récapitule les obligations d’assurance selon le statut, en application de la loi ALUR et des textes connexes.

Quelles sanctions en cas de défaut d’assurance selon la loi ALUR ?

Le non-respect des obligations d’assurance créées ou renforcées par la loi ALUR entraîne des conséquences juridiques différentes selon le statut du contrevenant. Aucune sanction pénale n’est prévue, mais les sanctions civiles peuvent être lourdes.

Sanctions pour le locataire défaillant

Le locataire qui ne justifie pas de son assurance encourt deux types de sanctions :

• Résiliation du bail : si le contrat de location comporte une clause résolutoire, le bailleur peut engager une procédure de résiliation devant le juge des contentieux de la protection. En 2024, environ 1 900 résiliations pour défaut d’assurance ont été prononcées (source : Ministère de la Justice, statistiques des contentieux locatifs).
• Assurance pour compte ALUR : le bailleur peut souscrire l’assurance en lieu et place du locataire, avec une majoration de 10 % maximum. Cette option est aujourd’hui préférée dans 73 % des cas, car moins conflictuelle (source : FNAIM, observatoire 2025).

Sanctions pour le copropriétaire défaillant

Le copropriétaire qui ne souscrit pas d’assurance responsabilité civile s’expose à une mise en demeure du syndic, puis à une action en justice si la situation persiste. En cas de sinistre causé aux parties communes ou à un tiers, le copropriétaire non assuré assume personnellement l’intégralité du préjudice, sans plafond. Un dégât des eaux majeur causé à l’immeuble peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de préjudice. Pour comprendre la procédure après sinistre, consultez notre guide du sinistre assurance habitation.

Sanctions pour le syndicat des copropriétaires

Le défaut d’assurance du syndicat des copropriétaires engage la responsabilité personnelle du syndic. Ce dernier peut être révoqué par l’assemblée générale et voir sa responsabilité civile professionnelle mise en cause. En 2024, 47 syndics professionnels ont été sanctionnés par la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière (CNTGI) pour défaut de diligence en matière d’assurance.

Loi ALUR et autres obligations d’assurance : comment s’articulent-elles ?

La loi ALUR n’est pas le seul texte encadrant l’assurance habitation en France. Elle s’inscrit dans un ensemble cohérent avec d’autres lois protectrices des assurés. Pour mieux comprendre vos droits, consultez notre guide des droits des assurés.

Articulation avec la loi Hamon et le droit de résiliation

La loi Hamon du 17 mars 2014, adoptée quelques jours avant la loi ALUR, permet de résilier son assurance habitation à tout moment après la première année. Les deux textes sont complémentaires : ALUR impose l’assurance, Hamon facilite le changement d’assureur. Un copropriétaire peut donc résilier son contrat à tout moment, à condition de souscrire immédiatement un nouveau contrat pour maintenir la couverture obligatoire.

Articulation avec le devoir de conseil de l’assureur

Les assureurs qui commercialisent des produits habitation sont soumis au devoir de conseil en assurance prévu par la Directive sur la Distribution d’Assurances (DDA). Ils doivent vérifier que le contrat proposé répond bien aux obligations légales du client (copropriété, location, PNO), et documenter leur analyse des besoins. Un manquement à ce devoir peut engager leur responsabilité.

Complémentarité avec l’obligation d’assurance décennale

Pour les travaux de construction ou de rénovation lourde dans une copropriété, la loi Spinetta de 1978 impose une assurance dommages-ouvrage et une responsabilité civile décennale. Ces assurances sont indépendantes des obligations ALUR, mais s’y ajoutent lorsque la copropriété fait réaliser des travaux sur les parties communes.

Sources

• Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) — legifrance.gouv.fr
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (loi Mermaz), article 7 — legifrance.gouv.fr
• Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 9-1 — legifrance.gouv.fr
• Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) — legifrance.gouv.fr
• Code des assurances, articles L.112-1 et suivants — legifrance.gouv.fr
• ANIL : Observatoire des copropriétés 2024 et notes pratiques sur l’assurance habitation — anil.org
• ANAH : Registre national d’immatriculation des copropriétés 2025 — anah.fr
• France Assureurs : Bilan de sinistralité 2024 — franceassureurs.fr
• FNAIM : Observatoire national de la copropriété 2025 — fnaim.fr
• Service-public.fr : fiches “Assurance du logement en copropriété” et “Assurance habitation obligatoire” — service-public.fr
• Ministère du Logement : bilan d’application de la loi ALUR — logement.gouv.fr

Questions fréquentes